Die immoorga wünscht Ihnen: Frohe Weihnachten und alles Gute für das Jahr 2025
Ihr Immobilienbüro für Immobilienbewertung, Bauschäden und Immobilien-Vermittlung wünscht Ihnen frohe Weihnachten sowie alles Gute für das Jahr 2025, verbunden mit besonderem Dank für die angenehme Zusammenarbeit, mit der wir von der immoorga für Sie als Immobilienagentur, Immobilienmakler sowie Sachverständige und Gutachter, bzw. Partner der amarc21 aus Neuss spannende Aufgaben gelöst und einiges erreicht haben.
Unser Rückblick auf das Jahr 2024
Ein angespanntes Jahr 2024 geht zu Ende. Wie in den vergangenen Jahren, war auch das Jahr 2024 mit reichlichen Herausforderungen für Verkäufer, Käufer, Immobilienmakler, Immobilienentwickler gefüllt.
Quantitative Erfahrungen
- Die Anzahl von Immobilientransaktionen konnten im Vergleich zum Vorjahr keinen Durchbruch erzielen.
- Relativ hohe Einkommensnachweise bremsen weiterhin die Finanzierungsfähigkeit bei Immobilienkäufen und heizen die Nachfrage nach Mietobjekten an.
- Deutlich steigende Mieten und fallende Kaufpreise hinterlassen auch im Jahr 2024 ihre Spuren.
- Die Bauzinsen haben sich zwischen 3,0 % von 3,5% eingepegelt. Durch die Preisnachlässe der vergangenen Jahre fällt die monatliche Belastung somit kaum höher aus, als im Zeitraum der Niedrigzinsen und Hochpreisphase.
- Die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist kaum gestiegen. Das Angebot ist hingegen immer noch sehr hoch. Hier ist Geduld bei Verkäufern / Vermietern geboten, da sich aus den ersten 50 Anfragen nicht unbedingt marktgerechte Ergebnisse erzielen lassen.
- Konstante Mieten bei Gewerbeimmobilien sind insbesondere bei umwelt- und ernergiefreundlichen Gebäuden festzustellen. Dieser Trend setzt sich bei der Nachfrage nach adäquaten Wohnraum noch nicht in vergleichbarer Art durch.
- Die Anzahl von Baugenehmigungen brechen ein. In der zweiten Jahreshälfte hat sich die Nachfrage nach Bestandimmobilien entsprechend leicht erhöht und trägt somit zu stabilisierenden Marktpreisen bei.
Qualitative Erfahrungen
- Das neue Heizungsgesetz wurde zunächst nur für Neubauten verabschiedet. Bei Bestandsgebäuden bestehen hingegen noch viele Unsicherheiten bzgl. dessen Umsetzung.
- Primär-Energiekennwerte verleihen Aufschluss über die Verwendung von regenerativen Brennstoffen. In Immobilienportalen lassen jedoch diese Angaben zum Leidwesen von energie-, umwelt- und kostensensiblen Verbrauchern immer noch nicht entnehmen.
- Das Vertrauen in Makler- / Gratisbewertungen, Kurzgutachten und Immobilienangebote mit dünnem Informationsgehalt scheint weiter einzubrechen. So verzeichnen wir eine deutliche Auftragszunahme für Ankaufsprüfungen, nachhaltige Immobilienbewertungen und Plausibilisierungen von Gutachten. Nicht ganz unbegründet, wie es die Ergebnisse belegen.
- Käufer erwarten vermehrt Informationen über: den (energetischen) Gebäudezustand, tatsächlichen Marktwert, die baurechtliche Situation, Naturgefahren usw.
- Der Großteil aller Anfragen scheitert nach wie vor an einer guten Vorbereitung beim Immobilienkauf. Lücken zwischen Marktpreisen und dem, was sich Nachfrager wirklich leisten können, werden häufig erst zu spät, also erst dann gegenwärtig, wenn die Finanzierung konkret geprüft wird.
Unsere Vorausschau auf das Jahr 2025
Quantitative und qualitative Herausforderungen
- Fest steht, in Zukunft werden von etlichen Eigentümern beachtliche Investitionen abgefordert oder Verbraucher haben vergleichsweise noch höhere Energiekosten zu tragen. Absehbare Einschnitte im Lebensstandard werfen daher ihre Schatten voraus.
- Wachsende Eigenkapitalbeiträge, steigende Bau- und Lebenshaltungskosten, insbesondere bei vorwiegendem Gebrauch von fossilen Brennstoffen und einer schlechten Energiebilanz, erschweren Investoren den Weg zu den eigenen vier Wänden.
- Käufer und Mieter werden sich zukünftig noch besser vorbereiten müssen, bevor sie sich auf die Suche nach einer neuen Immobilie begeben. Nur so lassen sich Nutz- und Gebrauchsvorteile sowie geringe Finanzierungs- und Betriebskosten auf Sicht sichern.
- Das spüren auch Verkäufer und Vermieter, die zunächst ihre Immobilie privat nach altem Muster vermarkten oder / und betreiben, schließlich aber doch Immobilienmakler und Sachverständige unterstützend in Anspruch nehmen.
Atempausen sind für Immobilienmakler und Sachverständige folglich nicht zu erkennen. Der Anspruch an Leistungen, Befähigungen sowie Digitalisierungen wächst ständig. Nur so erscheinen Mehrwerte realisierbar und schlechte Entscheidungen vermeidbar.
Unsere Ziele für das Jahr 2025
Auch im nächsten Jahr werden wir wieder unser Bestes für Eigentümer und Interessenten rund um das Thema Immobilien geben. Die auflaufenden Honorarkosten sind dabei häufig viel geringer, als die Kosten aus (unwissenden) Fehleinschätzungen und -entscheidungen.
Dennoch stellen wir fest, dass Auftraggeber zunächst überwiegend dem Reiz eines vermeintlichen „Schnäppchens“ erliegen. Die Aufgabenstellung an sich, hinsichtlich der gebotenen Qualität und Quantität, genießt hingegen nur wenig Aufmerksamkeit. „Billig gekauft und doppelt bezahlt“, ist nicht selten die Folge. Gründe hierfür sind z.B.:
- Preisgünstige (Kurz-)Gutachten erweisen sich bei Auseinandersetzungen und Plausibilitätsprüfungen regelmäßig als unbrauchbar.
- Marketingmaßnahmen und (digitale) Arbeitsmittel werden tlw. noch unzureichend ausgeschöpft.
- Es hapert nicht selten an einer vollständigen und sachkonformen Ermittlung üblicher Objektdaten und deren Verarbeitung.
- Die Nachhaltig- und Sinnhaftigkeit von Annahmen, Erwartungen oder Äußerungen werden nicht kritisch hinterfragt.
- Eine entsprechende Dokumentenlage zur Ankaufsprüfung wird nur selten unterbreitet.
- Ein offener und konstruktiver Umgang mit Mängeln sowie Schäden ist ebenso selten anzutreffen.
Besondere Obacht ist geboten, wenn z.B. Leistungsinhalte, Kompetenznachweise, Nachhaltigkeitsaspekte etc. unberücksichtigt bleiben. Diese werden sogar tlw. per Vertrag ausgeschlossen sowie Aufträge zu weit unterdurchschnittlichen Provisionen oder Honoraren abgeschlossen.
Diese Aufträge führen dann schließlich zu unerwartete Auseinandersetzungen, Streitigkeiten, Frust usw. Zudem werden Mehrkosten und zunächst intransparente Verluste produziert.
Für Verbraucher sind im Nachgang kaum Haftungsansprüche geltend zu machen, da ja (unbewusste) Abstriche bei Leistung, Kompetenz etc. im Rahmen der Beauftragung dokumentiert und mit dem Auftraggeber vertraglich vereinbart, also gewollt wurden.
Hier werden wir vermehrt zur Aufklärung der Marktteilnehmer beitragen und auf bedarfs- und zeitgemäße Lösungen hinweisen.
Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Normen
Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) sowie Widerrufsbelehrung wurde zum Schutz der Verbraucher erlassen. Die Behandlung der DSGVO wird hingegen von Verbrauchern häufig als lästig empfunden oder sogar ausgelassen.
Die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien ist eine Herausforderung geblieben, auch für Immobilienmakler, insofern reguläre Marktwerte erzielt werden sollen.
Die Auswahl von qualifizierten Immobilienexperten ist für Endverbraucher nicht leichter geworden. Qualitätsnachweise sind bei der Auswahl zwar hilfreich, jedoch wegen der Masse und stark unterschiedlichen Wertigkeit kaum zu durchschauen.
Hierbei bietet die international anerkannte und bereits seit vielen Jahren bewährte Maklernorm DIN EN 15733 Verlass. Danach werden Immobilienmakler auf Mindeststandards geprüft, die in Deutschland jedoch als weit überdurchschnittlich zu bezeichnen sind.
Die Norm DIN EN ISO/IEC 17024 ist nicht nur international harmonisiert, d.h. anerkannt, sondern in qualitativer Hinsicht für Gerichte und Auftraggeber sehr gut einschätzbar. Demgemäß haben Pers.-Zert. Sachverständige Ihre Eignung im Rahmen einer persönlichen Wissensprüfung nachzuweisen. So ist es z.B. auch bei international anerkannten Master- / Bachelorabschlüssen im Hochschulwesen der Fall. Damit wird eine Vergleichbarkeit deutlich erleichtert.
Die Harmonisierungswelle setzt sich auch an anderen Stellen durch.
- Seit Anfang 2023 ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV2021) deutschlandweit anzuwenden.
- Somit laufen auch Übergangsfristen gemäß der ImmoWertV2021, z.B. zur modellkonformen Aufbereitung von Grundstücksmarktberichten, zum 31.12.2024 aus.
- Entsprechende Anwendungshinweise (ImmoWertA) helfen bei der Umsetzung der ImmoWertV2021.
- Eine Überarbeitung der Normalherstellungskosten 2010 (NHK2010) wird hingegen immer noch dringend erwartet. In der Fassung der NHK2010 finden bauliche Kosten, z.B. hinsichtlich Energieeinsparung, Umweltschutz und Digitalisierung, noch nicht ausreichende Beachtung.
- Zudem kommt die E-Rechnung.
Kundenzufriedenheit, Referenzen, Auszeichnungen
Die Angebote für käufliche Rezensionen, z.B. für Google, Immobilienscout24 und Facebook werden immer günstiger und über eine zunehmende Anzahl von Bewertungsfabriken offen angeboten. Die Bewertungen können also selbst eingekauft oder von Freunden abgegeben werden. Eine gesunde Portion Skepsis gegenüber Bewertungen in vg. Portalen ist sicherlich empfehlenswert.
Verschiedene Test und Erfahrungen der vergangenen Jahre offenbaren zudem, wie es um kostenlose Makler- / Gratisbewertungen von Immobilien wirklich steht. Die Erkenntnis: „Wenn das Produkt nichts kostet, dass sind es häufig die Nutzer der Gratisbewertung, die zum Produkt werden“ reißt nicht ein.
Wir freuen uns zudem über unsere jüngst erfolgte Zertifizierung zum „geprüften Immo-Erbrechts-Experten“. Damit können wir unsere besondere Beratungskompetenz zu immobilienwirtschaftlichen Erbthemen belegen. Für eine geordneten Nachlassregelung zu Lebzeiten oder geordnete Auseinandersetzung unter den Erben im Todesfall sind wir nachweislich gut gerüstet.
So bewerten uns Kunden nach einer Zusammenarbeit sowie (Fach-)Institute nach anonymen Tests:
- Immobilien-Magazin „Bellevue“: „Best Property Agents (Beste Immobilienmakler)“ (seit 2015, d.h. bereits mehr als 10 Jahre in Folge!),
- Nachrichtensender „n-tv“ mit dem „Deutschen Institut für Servicequalität“: Platz 1|2|3|4, „gut|gut|gut|gut“ (2020|2013|2021|2016, 2019),
- Finanzmagazin „€uro am Sonntag“ mit dem „Deutschen Kundeninstitut“: Platz 2|3, „sehr gut|gut“ (2013|2014),
- Finanzmagazin „Focus Money“ in Kooperation mit dem „Institut für Management- und Wirtschaftsforschung“: „Platz 1, 100 Punkte“ (2019)
- „makler-empfehlung(punkt)de“: „5 Sterne“ – „sehr empfehlenswert“ (bereits seit 2012),
- „RICS“: „MRICS“ – „Gütesiegel für hoch qualifizierte Fachleute im Immobilien- und Bauwesen“ (seit 2010, d.h. seit mehr als 15 Jahre in Folge!),
- „Immo Award“: „Top-Unternehmer der Branche“ (2023) sowie
- „Wer kennt den Besten“: „5 Sterne“ – „Nr. 1 Immobilienfirmen in Neuss“ (bereits seit 2018).
Fazit
Im Ergebnis glänzt das Jahr 2024 nur mit relativ wenigen Highlights. Das war in den Jahren der Niedrigzinsphase noch ganz anders.
Somit gilt unser unser herzliches Dankeschön Ihrem Vertrauen und Ihrer Treue in den letzten Monaten und Jahren. Mit unserem Wissen und unserer Erfahrung stehen wir Ihnen gern wieder zur Seite.
Welche Ziele möchten Sie folglich im Jahr 2025 mit uns als Ihre Immobilienagentur oder / und Ihr Sachverständigenbüro als nächstes erreichen?
So wünschen wir Ihnen und Ihren Angehörigen frohe Weihnachten, Glück, Frieden, Gesundheit und einen guten Rutsch in´s neue Jahr 2025.
Genießen Sie die anstehenden Feiertage mit viel Freude, Leckereien und Zeit für die Menschen, die Ihnen am Herzen liegen.
Herzliche Grüße und frohe Festtage
Ihr Frank Baumann und Team vom Sachverständigen- und amarc21-Immobilienbüro in Neuss
