Wohnimmobilien erfreuen sich als lukrative Kapitalanlage nach wie vor einer hohen Nachfrage, die insbesondere in den Metropolen, wie z.B. den populären Großstädten: Köln, Düsseldorf, Berlin, München, Frankfurt, Bremen, Stuttgart und Hamburg feststellbar ist. Die Nachfrage dürfte sich auf Grund der angekündigten Steigerung der Grunderwerbssteuer in NRW hinsichtlich der Großstädte Düsseldorf und Köln noch weiter erhöhen.
Vermehrt greift jedoch die Erkenntnis, dass die Renditen in populären Großstädten relativ gering ausfallen. Hier sind die Renditen von Bestandsimmobilien und Neubauten zu dem fast gleich. Dadurch nehmen die Risiken für Eigentümer und Käufer von Bestandsimmobilien vermehrt zu. Hier können Sie dazu einen Fachbeitrag anschauen.
Ebenso wird laut, dass in populären Großstädten Mietpreisanstiege für die nächsten Jahre im Verkaufspreis bereits eingerechnet wurden. Nach aktuellem Trend werden diese Mietpreise jedoch gar nicht mehr erreicht. Die prognostizierten Renditen laufen somit häufig der Realität hinterher und hinterlassen laut Studien und Eigentümerverbänden bereits heute erschreckende Ergebnisse. Demnach bleiben unliebsame Überraschungen nicht aus und empfehlen dringend eine Neuorientierung beim Kauf von Immobilienanlagen, insbesondere hinsichtlich der Standortfrage.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien sollten neben den Kaufpreisen absehbare und intensive Kostenfaktoren berücksichtigt werden, die sich z.B. durch:
- ein höheres Zinsniveau für die zweite Finanzierung und Inflation,
- Modernisierungszwänge aus der Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2014),
- die Installationspflicht für Brandmelder,
- die Prävention von Legionellenbefall nach der Trinkwasserverordnung,
- Mietraumanpassungen (Barrierefreiheit, Technologie, Nachfragetrend usw.),
- die Dichtigkeitsprüfungen von Abwasserleitungen,
- Anstieg der Baukosten usw.
ergeben können. Obwohl diese Kosten bei Neubauten im nächsten Jahrzehnt nicht auftreten, sind die Verzinsungen für Bestandsobjekte sogar teilweise niedriger als bei Neubauten.
Die Mietpreisbremse, die Senkung der Kappungsgrenze sowie der Vermietungsmarkt selbst lassen darum die wirklich erzielbaren Renditen bei Bestandsimmobilien weiterhin deutlich schmelzen, da vorgenannte Kosten nicht durch Mietanpassungen kompensiert werden können. Dies ist in angespannten Wohnungsmärkten von populären Großstädten bereits heute der Fall und kein Ende in Sicht.
Bei Investitionen in Wohnimmobilien müssen deshalb neue (Standort-)Kriterien Berücksichtigung finden, weg von der reinen Fokussierung auf populäre Großstädte hin zu Kapitalanlagen:
- in strategisch stabilen Wohnungsmärkten, in denen Instandhaltungen und Modernisierungen zur Erhaltung attraktiven Wohnraums nicht durch Mietpreisbremsen, sinkende Kappungsgrenzen usw. verhindert werden,
- mit relativ günstigen Kaufpreisen, die eine nachhaltige Rendite gewährleisten und dadurch eine Rücklagenbildung für Instandhaltungen und Modernsierungen zulassen,
- mit Wertsteigerungspotentialen, die sich mittels einer Mietpreisanpassung nach einer Aufwertung der Immobilie und deren Wohnräume gewinnen lassen,
- mit professionellen “After-Sales-Serviceleistungen“ für die Kapitalanleger hinsichtlich: Vermietung, Mietgarantie, Wertentwicklung, Finanzierung, Umbauabwicklung, Steuereinsparungen, Verwaltung, Fördermittelbeschaffung usw.,
- mit auskömmlichen Renditen, die sich auch bei ansteigenden Zinsen für die zweite Finanzierung oder steigender Inflation noch als lukrativ erweisen,
- mit realisierbarem Wohnkomfort (z.B. barrierearm, trockener Park-, Fahrrad- und Kellerraum, helle Wohnräume, Balkon, Aufzug, zeitgemäße Grundausstattung, Serviceangebote für Mieter) und
- in Wohnlagen, die hinsichtlich Urbanität, Verkehrsanbindung, Erholungs- und Freizeitflächen, Nahversorgung, geringe Immissionen usw. attraktiv bleiben werden.
Fazit: Die Lage einer Immobilie innerhalb einer populären Großstadt wurde offensichtlich jahrelang als unangreifbares Dogma und Allheilmittel gegen unberücksichtigte Mehrkosten missverstanden, wie sich aus verschiedenen Fachquellen entnehmen lässt und sich durch die Mietpreisbremse, die Senkung der Kappungsgrenze usw. gerade bei Bestandsimmobilien noch weiter verschärfen wird. Sogar in Düsseldorf ist das Wohnungsangebot bei einer Kaltmiete oberhalb von € 8,- pro m² deutlich größer, als die Nachfrage und die Vermietung somit kein Selbstläufer mehr.
Folglich wird die bisherige Fokussierung auf Immobilien in populären Großstädten der Berücksichtigung ökonomischer, gesellschaftlicher, politischer und demografischer Zwänge immer mehr weichen müssen, um verschwindende Renditen und sogar Verluste der Kapitalanleger ausschließen zu können. Ein kompetenter Rat von geprüften Immobilienexperten kann beim Immobilienkauf somit sicherlich nicht schaden.
