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(Privat-)Verkauf 5: Welche Informationen sind erforderlich?

Mit welchen Informationen kann ich Interessenten bei der Kaufentscheidung helfen?

Was in der Automobilbranche bereits angekommen ist – checkheftgepflegte Automobilangebote – ist in der Immobilienbranche noch eine Seltenheit. Laut der Fachzeitschrift “Immobilienwirtschaft“ entgehen Eigentümern so jedes Jahr Milliarden, weil Informationen, wie z.B. Baubeschreibung, Pläne, Flächenberechnung, Mietvertragsübersichten, Bauabnahmescheine, Energieausweis usw. fehlen, zu kurz greifen oder nicht aktuell sind.

So stellen sich die Fragen:

  • Welche Informationen sind für den Immobilienverkauf notwendig?
  • Welche Informationen müssen Verkäufer zur Verfügung stellen?
  • Welche Unterlagen steigern das Verkaufsergebnis?
  • Wer kann bei der Zusammenstellung aktueller Unterlagen behilflich sein?

denn der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen der Verkäufer dem Käufer zur Verfügung stellen kann.

Grundsätzlich kann natürlich erst einmal davon ausgegangen werden, dass sich ein Kaufinteressent selbst über eine Verkaufsimmobilie informiert, er die gewünschten Informationen von sich aus anfordert, besorgt oder gar darauf verzichtet, wenn die Nachfrage nach dem Verkaufsobjekt hoch ist. Es gibt jedoch auch Informationen, die in Form von Unterlagen unaufgefordert vorzulegen sind, wie z.B. der Energieausweis. Wird einem Interessenten kein Einblick in den Ausweis gewährt, können Bußgelder von mehreren tausend Euro gegen den Verkäufer verhängt werden. Aussagekräftige Informationen in aktueller Form schaffen zu dem Vertrauen und verkürzen die Verkaufszeit.

So ist jeder Eigentümer gut beraten, von Anfang an eine gut sortierte Hausakte zu führen, damit er bei einem späteren Verkauf keine Nachteile erfährt, sondern mit erfreulichen Verkaufsergebnissen rechnen kann. Werden Informationen aber erst auf Anforderung recherchiert, besorgt oder gar erstellt, muss der Verkäufer mit Preisverlusten sowie einem längeren und holprigeren Verkaufsprozess rechnen. Zudem besteht das Risiko, dass ein aussichtsreicher Verkauf gar nicht zum Abschluss kommt, weil der Käufer in der Zwischenzeit ein anderes Objekt ins Auge gefasst hat oder das Misstrauen gegenüber der Verkaufsimmobilie zu groß geworden ist.

Informationen sollten in Form einer Unterlagensammlung zusammengestellt werden, denn die Unterlagen sind für einen Käufer die wichtigste Quelle, um einen nachhaltigen Eindruck über die Verkaufsimmobilie und sonstigen Einflüsse gewinnen zu können. Dies kann mit einer bloßen Inaugenscheinnahme der Immobilie und Lage nicht gelingen. Es bedarf daher einiger ordnungsgemäßer und verlässlicher Unterlagen, aus denen sich die Eigenschaften der Immobilie in: (bau-)rechtlicher, baulicher, technischer, wirtschaftlicher, infrastruktureller, wohngemeinschaftlicher, energetischer etc. Hinsicht entnehmen lassen und einen potenziellen Käufer nicht nur in seiner Kaufentscheidung positiv beeinflussen, sondern nachträgliche Streitigkeiten zwischen den Parteien vermeiden dürften. Der Verkäufer sollte demnach alle erforderlichen Informationen liefern, damit sich Interessenten ordnungsgemäß sowie ausreichend informieren können und ein hohes Interesse und Vertrauen erzeugt wird.

Zu dem sind aussagekräftige Informationen auch Drittverwendungsfähig, z.B. für die Bank zur Erstellung eines Finanzierungsangebotes oder zur Erfassung laufender Kosten, Steuern, Erträge usw. für den Steuerberater. So können z.B. ein Verkehrswertgutachten, ein eventuell bestehender Denkmalschutz am Gebäude, (Aus-)Baureserven oder Dergleichen förderlich für die Finanzierung sein, dem Käufer steuerliche Vorteile bieten oder andere Auswirkungen nach sich ziehen, die einen höheren Verkaufspreis begründen. Unterlagen von wesentlicher Bedeutung, wie z.B. der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, sollten unbedingt besorgt und eingesehen werden, um den Parteien mehr (Rechts-)Sicherheit zu bieten.

Neben notwendigen Informationen, sollten auch förderliche Informationen für den Verkauf bereit gestellt werden, wenn sich dadurch das Verkaufsergebnis verbessern lässt. Dazu zählen beispielsweise:

  • Angebote für absehbare Modernisierungen sowie akute Instandhaltungen, um unrealistischen Vorstellungen von Käufern konstruktiv begegnen zu können,
  • Finanzierungsbeispiele inkl. Modernisierungen unter Berücksichtigung von Fördermitteln, Zuschüssen etc.,
  • Liste mit Gegenständen aus dem Haus und deren Preise, die beim Verkauf die Grunderwerbssteuer reduzieren können,
  • Nachweis von Staffel- oder Indexmieten,
  • Nachweis über unlängst erfolgte Modernisierungen oder Reparaturen und
  • unlängst erfolgte oder zeitnah anstehende Infrastrukturmaßnahmen im Umfeld der Immobilie.

Bei der Zusammenstellung von Informationen in Form einer professionellen Unterlagensammlung können Immobilienberater wertvolle Dienste leisten. Der Berater weiß, welche Informationen benötigt werden sowie förderlich sind und kann diese in aktueller und ansprechender Form aufbereiten. Dazu bedarf es keines Maklervertrages. Einige Immobilien-Unternehmen bieten nämlich (Privat-)Verkäufern eine Immobilienberatung an, die mittels eines Baukastensystems individuell zusammengestellt sowie gegen Festpreis beauftragt werden kann.

Checkliste: Welche Unterlagen sollten beim Immobilienverkauf vorliegen? Hier ein Auszug über die wichtigsten Informationen, die beim (Privat-)Verkauf dienlich sind.

  • modernes und aussagekräftiges Exposé inkl. Video für eine schnelle Angebotspräsentation
  • Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Bebauungsplan (B-Plan)
  • Flurkarte, ggf. Nachweis Denkmalschutz, Altlasten- und Hochwasserkataster
  • (Aus-)Baubeschreibung, Baugenehmigung und -abnahme
  • Ausführungspläne, wie z.B. Statikberechnung, Ansichten, Schnitte sowie Grundrisse, diese auch in farbigem 3D-Format mit Sonneneinstrahlung und Möblierung für das Exposé
  • Wohnflächen-, Nutzflächenberechnung und umbauter Raum
  • Verkehrswertgutachten, Betriebskostenübersicht, Energieausweis, (gesetzlich vorgeschrieben),
  • Schornsteinfegerprotokolle, sonstige Prüfprotokolle, wie z.B. der E-Check
  • Mietverträge, Übersicht Mieten (Soll/Ist, Arten, Nebenkosten, Mieterhöhungen etc.)
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über zurückliegende Modernisierungen und Reparaturen
  • Garantie-/Gewährleistungsscheine inkl. Handwerkerlisten, Wartungsverträge,
  • Schriftwechsel Nachbarn, Behörden, Gerichte etc.
  • Bedienungsanleitungen (Heizung, Warmwassergeräte/-speicher, Garagentor, Pumpen, I-Bus-System, Sicherungskasten, Zeitschaltuhren etc.)
  • Liste mit Gegenständen aus dem Haus und deren Preise, die an den Käufer mitveräußert werden können/sollen
  • Beschreibung Mikro- und Makrolage, ÖPNV- und Straßenverbindungen, Flugrouten von Flughäfen
  • Nahversorgung, Schul- und Kindergartenentfernungen, ggf. mit (Bus-)Verbindungen, Freizeit-, Kultur-, Unterhaltungs- und Landschaftsangebote
  • anstehende Veränderungen im Immobilienumfeld (Straßen, Nahversorgung, Schulen etc.) und
  • Finanzierungsbeispiele inklusive Fördermitteln und Zuschüssen.

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

  • Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne sowie
  • WEG-Protokolle, Beschlusssammlung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne, Instandhaltungsrücklagen.

Bei Erbpachtgrundstücken zusätzlich:

  • Erbpachtvertrag
  • Erbauvertrag

Fazit: Mit “Checkheftgepflegten“ Automobilen lassen sich erfahrungsgemäß bessere Verkaufsergebnisse erzielen, als bei Fahrzeugen ohne Checkheft. Dies ist allgemein bekannt und darum Checkheftpflege bei Fahrzeugen gelebte Praxis. Beim Immobilienverkauf hingegen werden immer noch hohe und teilweise unbewusste Verluste auf Grund einer mangelhaften Informationslage hingenommen, obwohl gerade bei Immobilien sehr viel größere Geldbeträge, als beim Autoverkauf bewegt werden. Durch eine gute Unterlagensammlung lassen sich somit einfach und schnell bessere Ergebnisse für (Privat-)Verkäufer erzielen.